原创丨大浪淘沙，房市告急，挺住了，一大波从“富资产”到“负资产“的爷们......
人人地产冠名推出
Rose Chen专栏
引言：
金”猪”呐喊，一笔“狗”销，那些沾着霉运的主，恨不得来个百米冲刺，张开双臂，拥抱2019。为啥呢？只为一字之差，过去一年，房市告急，从“富资产”到“负资产”的各位爷，”打落了牙往肚里吞”， 硬是忍着，没能说出口。一回首，金猪福宝，好运来了，从”负资产”再奔回”富资产”, 能行吗？你我说了都不算，拉开大幕，还是用几十年的澳洲房产走势和全球经济大数据来说个大实话。
经济形势
尽管全球经济形势严峻，但澳洲经济依然持续增长。
2018 对全球各国都是挑战性的一年。"有人欢喜有人愁", 美国总统特朗普发起的中美贸易战对全球的经济、贸易、金融市场造成了巨大的影响。这次贸易战对中国的影响很大，也间接影响了澳大利亚的经济效益。然而......
（美国总统特朗普一手导演的中美贸易战，引发各界人士口水大战）
澳大利亚在政治上靠近美国，但是在经济上则更为依赖中国, 两国之间的互补性很强。中美贸易战间接地影响到一些外企在澳洲房地产项目的资金来源。但由于人口增长强劲，澳大利亚储备银行（RBA）将利率保持在创纪录的低点, 政府投入大量资金进行基础设施建设， 预计未来澳洲经济将会继续增长。
现总理、前澳大利亚财政部长莫里森（Scott Morrison）表示，在过去二十年时间，澳洲经济成功地避开了2008的全球金融危机和2011年的欧美金融债务危机，实现了26年连续增长的记录，并成为G20国家中人均GDP第二高的国家，仅次于美国。政府通过增加投资来推动经济增长，其次澳洲盛产煤炭、铁矿石，去年一年创下了三百多亿澳元的收益。
（澳大利亚地图—主要的煤矿、铁矿产地都在西部，资源非常丰富）
房产现状
房地产的走势是有周期性的，需要有长远的目光看待未来房产市场的发展，现在房价正处于低迷的时候，正是各位投资者入手的好时机。
根据澳洲权威大数据CoreLogic 12月份房屋价值指数(home value index)看出，近期澳大利亚房地产市场的低迷已经持续到2019年初，主要表现为悉尼和墨尔本的季度房价对比降幅持续加大，以及其它主要城市和多数地区市场的情况正在放缓。全年全国住宅价格下跌4.8%，从悉尼房价下跌8.9%到塔斯马尼亚地区房价上涨9.9%不等。澳大利亚大部分地区在2018年的房地产市场表现较弱。
（CoreLogic 12月份房屋价值指数）
12月份的CoreLogic房地产市场结果显示，自2017年10月见顶以来，全国住宅价值累计下降了5.2%。权威人士Tim Lawless 表示:“总体而言，过去一年，房地产市场状况呈现出多样化的表现，表明市场是如何根据地理位置和价格点而变化的。最强劲的首都仅于霍巴特、堪培拉、布里斯班和阿德莱德，相对于家庭收入，这些地区的房价通常更容易承受(尽管霍巴特的房价负担能力迅速恶化)。在霍巴特以外的地区，住宅价值较上年同期增长8.7%，即使是表现最好的地区，年度回报率也相对温和。
（各大州房价年度变化对比）
国家政策
国家政策直接影响到房地产的走势。“负扣税”到底应不应该改革？这将在房产界引起惊涛骇浪，让我们拭目以待吧！
工党党魁Bill Shorten 最近在电视上发言: “联邦大选，工党上台就要取消现行的房产负扣税政策, 同时还要提高投资收入所得税。接收更多难民，增加难民福利。” 据《每日邮报》报道: 澳洲工党将赋予10000名非法入境难民永久居住权— 还附送全额福利金。
反观自由党的政策，主张经济更强劲，社会更安定。自由党主要政治立场： 强硬的难民政策， 给中小企业减税 ，公共医疗拨款， 坚持负扣税和资产所得税优惠等利于房产投资者的优惠政策， 减少工作家庭在儿童看护方面的负担， 收紧富人养老金减税优惠 。
在接受《澳大利亚金融评论报》采访时，澳财长Frydenberg表示，相比工党增加税收的政策，自由党联合政府则认为减税可促进澳大利亚的经济增长，提高本国人民的生产力。他说：“作为一国财长，我想说的是我们一直致力于减税。”
利率下调
为了刺激本国经济发展，澳洲从1990年开始下调银行利率，开启了货币宽松时代，一走就是三十年。这两个因素，尤其是利率下调，对于澳洲房价来说是个极大刺激，被认为是澳洲房价上涨的主要原因之一。
Treasurer Josh Frydenberg is demanding banks stimulate ‘affordable and timely’ lending after revelations Australian house prices have suffered its worst year since the global financial crisis. 澳大利亚财长弗雷登伯格(Josh Frydenberg)要求银行刺激“负担得起的、及时的”贷款。此前有消息披露，澳大利亚房价经历了全球金融危机以来最糟糕的一年。
房源紧张
UDIA认为，地产业房源越来越紧张，是因为当局释出开发用绿地的速度缓慢，导致地价在短短5年内就翻了一倍。
地产开发商Billbergia Group的开发主管格拉夫(Rick Graf)在报告中称，鉴于开发商计划未来数年减少建设，导致房源空置率低。他指出，2017年建成的房源数量创纪录，是源于2013年至2015年期间所做的开发决策，但2016和2017年批建的重大开发项目显著减少，将导致未来数年的新房源减少。
同时，墨尔本本土开放商Stockland集团执行官兼住宅部总裁Andrew Whitson说：“尽管房价增长强劲，且空置土地价格也在增长，墨尔本的平均房价的可负担性仍然比悉尼高40％以上。” 在澳洲不少地区，地方政府发放新地块的速度过于缓慢，部分地区对已分区地块的审批时间长达3年，对未分区地块的审批时间甚至超过7年!
空置率低
人口增长
据澳大利亚统计局最新公布: 澳大利亚的人口将在2029年至2033年之间达到3000万，新南威尔士州预计仍将是最大的州，到2027年其人口将达到900万至930万人。移民将占这一时期的人口增长的60％，而与之相比，例如出生等自然人口增长占40％。
与此同时，在过去的十余年间，留学生，尤其是中国留学生的人数以年均20%的趋势增长，并成为澳大利亚当地租房市场的主要消费者。
（各大洲首府租赁收入对比）
评论
综上所述，经济强劲，人口爆增，房源紧缺，利率下调，空置率低，优惠政策； 从”负资产”再转战”富资产”, 不是不可能，拼的就是对房市的耐心，恒心和信心。从澳洲几十年的房地产走势来看是有周期性的，要用长远的目光来看待房地产市场; 从中长期来看，墨尔本房产市场是对投资者来说是非常有利的。
作者简介
文章部分来源:
ABC News 、每日邮报、www.ausproperty.cn、www.australia.com.au、www.corelogic.com.au/news